Арендные ставки на офисные помещения в Европе продолжают расти восьмой квартал подряд

Недвижимость во Франции

Согласно отчету компании Cushman & Wakefield «ДНК коммерческой недвижимости Европы», на европейском рынке офисной недвижимости уже восьмой квартал подряд фиксируется непрерывный рост арендных ставок, который в третьем квартале 2018 составил 0,7%.

За год арендные ставки на европейском рынке офисной недвижимости выросли больше всего — на 2,5%. Между тем, годовой рост арендных ставок на рынке складской и логистической недвижимости составил 1,8%, что почти равно показателю 3 квартала 2018 года (1,9%) и является самым высоким с 2008 года.

В противоположность этому, арендные ставки в секторе торговой недвижимости хоть и восстановились после финансового кризиса и являются на 30% выше по сравнению с 2008 годом, что поддерживается значительным ростом в Западной Европе, однако снизились на 0,4% в третьем квартале текущего года и на 0 5% от показателя соответствующего периода прошлого года.

  • Квартальный отчет «ДНК коммерческой недвижимости Европы» исследует европейские секторы офисной, торговой и логистической недвижимости.
  • Рост арендных ставок в секторах офисной и логистической недвижимости составил 0,7% в третьем квартале текущего года.
  • За год арендные ставки в офисном секторе выросли на 2,5%.
  • Сектор логистической недвижимости демонстрирует масштабный рост арендных ставок с 2008 года и наибольшее снижение ставок доходности.

Найджел Алмонд, руководитель департамента аналитики в компании Cushman & Wakefield в Лондоне, сказал: «Динамика арендных ставок на рынках Франции, Германии, Скандинавии, стран Бенилюкса и Соединенного Королевства восстановилась после финансового кризиса во всех секторах коммерческой недвижимости. Арендные ставки сейчас находятся на уровне или чуть выше докризисного показателя. Полупериферийные рынки, включающие Ирландию, Италию, Португалию, регион Центральной и Восточной Европы и Испанию, почувствовали более жесткий посткризисный период, но сейчас арендные ставки вдоль основных торговых коридоров в целом покрывают расходы, что подчеркивает спрос на качественные помещения в ключевых городах Европы». 

Читайте также  В Европе объявили о завершении кризиса

Офисная недвижимость

Годовой рост арендных ставок в сегменте офисной недвижимости превышал 2% пять кварталов подряд, однако в третьем квартале 2008 года он все еще на 1,4% ниже докризисного уровня.

Рост арендных ставок был зарегистрирован на 12 из 47 исследуемых рынков, а лидировала в этом квартале Германия (Мюнхен — 4,1%, Гамбург — 1,9%, Берлин — 1,6%). Рынки Великобритании также демонстрировали некоторый прирост (Бристоль — 6,2%, Эдинбург — 4,5% и Ньюкасл — 2,1%) на фоне стабильного спроса и низкой вакантности. Наибольший рост зафиксирован в Софии, где арендные ставки повысились на 7,1% в квартальном измерении, а годовой рост составил более 11%, что спровоцировано высоким спросом.

В целом, доходность офисной недвижимости в Европе снизилась на 1 базисный пункт (б.п.) и составила 4,4%, поскольку лишь 7 из 47 исследуемых рынков демонстрировали снижение доходности, которая колебалась между 10 и 25 б.п. Ставки доходности офисной недвижимости в Мюнхене снизились на 10 б.п. и составили 2,7%, и сейчас это рынок с самой низкой доходностью в Европе. На четырех из пяти немецких рынках офисной недвижимости произошло снижение ставок доходности во главе с Франкфуртом на уровне 25 б.п., что сдерживает высокий спрос среди инвесторов и основные показатели рынка. В Будапеште и Лиссабоне также зарегистрировано снижение доходности на 25 б.п. 

Складская и логистическая недвижимость

Складская недвижимость в Европе продолжает демонстрировать высокие показатели как на арендном, так и на инвестиционном рынках с квартальным ростом арендных ставок наравне с офисами и, безусловно, сильнейшим снижением доходности. Доходность лучших логистических помещений снизилась на 5 б.п. по сравнению с предыдущим кварталом и на 41 б.п. в годовом измерении, до уровня 5,9%.

Читайте также  Налетай! В Европе дешевеют квартиры

Региональные рынки Соединенного Королевства больше способствовали общему росту арендных ставок в Европе на 0,7%, включая Лидс (8,7%), Кардифф (8,3%) и Бристоль (3,6%). Это обусловлено высоким спросом со стороны арендаторов, поглощающих новое предложение в условиях дефицитного рынка. Рост был также зафиксирован в Москве (6,6%), Дублине (4,4%) и Будапеште (3,8%).

Общая доходность в Европе опустилась до 5,9%, что на 5 б.п. ниже, чем во втором квартале 2018 года. Снижение ставок доходности на 20 б.п. было зафиксировано в Бенилюксе, причем доходность на рынках Брюсселя и Антверпена снизилась на 40 б.п., с 5,9% до 5,5%. В целом снижение доходности наблюдалось на 17 из 45 исследуемых логистических рынках. Общая доходность в Германии снизилась на 11 б.п. за квартал и на 65 б.п. в годовом исчислении до 4,45%, при этом на всех исследуемых рынках зарегистрированы схожие показатели (от 4,4% до 4,6%). 

Торговые коридоры

По итогам квартала, только 4 из 41 исследуемого рынка торговой недвижимости продемонстрировали рост арендных ставок: Прага (4,5%), Стокгольм (3,7%), Лондон (2,3%) и Хельсинки (1,4%). Этот рост компенсировался значительным снижением ставок в Стамбуле, что привело к уменьшению общеевропейского показателя на 0,4%. В отличие от процветающих секторов офисной и логистической недвижимости, арендные ставки на торговые помещения в ведущих пяти городах Германии оставались без изменений в течение последних 18 месяцев.

Между тем, ставки доходности росли на большинстве рынков в течение двух кварталов подряд, впервые за период с первого квартала 2012 года. Ставки доходности на региональных рынках Соединенного Королевства выросли на 25 б.п. в Кардиффе, Манчестере и Ньюкасле. Значительно возросла доходность и в Стамбуле и Цюрихе, что привело к росту средневзвешенных ставок доходности в Европе на 3 б.п., до 3,25%. Объединенное Королевство все больше отдаляется от рекордно низкого уровня доходности 3,12%, зафиксированного во втором квартале 2016 года. Все остальные основные рынки находятся на самом низком уровне за последние 10 лет.