Ипотечный пузырь России не грозит «благодаря» снижению доходов населения

Недвижимость во Франции

Для того чтобы на российском рынке сформировалась ипотечная кредитная спираль, которой опасается Центробанк, необходим, как минимум, существенный рост доходов населения. Соответственно, многолетнее падение данного показателя защищает отечественную банковскую систему и рынок недвижимости от такой опасности. А вот общий рост закредитованности граждан, который как раз является следствием падения доходов, действительно может стать проблемой и для банков, и для рынка недвижимости, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По данным ЦБ, с 1 октября 2018 г. по 1 апреля 2019 г. ипотечная задолженность выросла на 24,7%. В связи с этим мегарегулятор опасается возникновения кредитной спирали на рынке ипотеки, когда рост объемов кредитования приводит к росту цен на жилье, а рост цен на недвижимость становится фактором роста кредитования, пишут «Ведомости».

Механизм, о котором предупреждает Центробанк, как правило, реализуется в условиях существенного роста доходов населения, отмечает Олег Репченко. Когда денег у людей становится больше, они чаще задумываются об улучшении жилищных условий, и, при наличии доступных ипотечных программ, все больше занимают у банков. Значительное увеличение платежеспособного спроса в свою очередь приводит к резкому росту цен на недвижимость, особенно в условиях дефицита предложения.

Именно такой сценарий реализовывался на рынке недвижимости Москвы в 2000-х гг., когда ипотека из заморской диковинки превратилась в реально действующий инструмент покупки жилья. Цены на квартиры тогда росли на 30-50, а то и на 100% в год. Например, в 2006 г. стоимость метра увеличилась в два раза, с $2 000 до $4 000, в том числе благодаря развитию ипотеки, не подкрепленному увеличением объемов предложения – см. «Уходящий год войдет в историю рекордным ростом цен на жилье». В те годы даже появилась невеселая шутка: мол, доступная ипотека сделала недоступным жилье. И преувеличением она не была — при улучшении условий ипотеки на определенный процент примерно на тот же процент возрастала цена квадратного метра.

Читайте также  Инвестиции в недвижимость: в мире цены ползут вверх, а в России падают

Перед кризисом 2008 г. банки уже активно предлагали кредиты без первоначального взноса, а стоимость метра на вторичном рынке достигла $6 000. Финансовый кризис сильно ударил по рынку недвижимости, цены на жилье упали, на некоторое время исчезла ипотека с нулевым взносом. Однако собственно ипотечного кризиса в России не случилось – уж слишком мала была доля кредитов в банковских портфелях.

В настоящее время банковской системе тем более ничего подобного не грозит. Доля ипотеки в кредитных портфелях российских банков увеличилась (до 47% на конец 2018 г.), но все еще сильно отстает от таковой на старых европейских рынках (60-80% в Западной Европе и США). А доходы населения падают с 2014 г. (в I квартале 2019 г. этот показатель снизился еще на 2,3% в годовом выражении). Поэтому, несмотря на то, что в преддверии реформы 214-ФЗ застройщики и продавцы на вторичном рынке весь последний год играют на повышение, существенно подорожало только самое бюджетное предложение – московские пятиэтажки, новостройки в Новой Москве и т.п. Однако и там ни о каком росте в стиле нулевых речи не идет. При этом, например, цены на новостройки эконом- и комфорткласса в пределах МКАД по итогам I квартала 2019 г. выросли лишь на 8% в годовом выражении (см. «Новостройки Москвы в I квартале 2019 года: грядущий переход на эскроу «заставил» застройщиков поднять цены в эконом- и комфортклассе».) А стоимость относительно дорогой «вторички» вообще ползет вниз – «Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2019 года». Более того, на фоне роста ипотечных ставок появились признаки снижения цен даже в самых дешевых сегментах вторичного рынка – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в апреле-мае 2019 года: риелторы прогнозируют снижение цен», а также уменьшения доли ипотеки в общем объеме сделок – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в апреле-мае 2019 года: рынок демонстрирует признаки насыщения». Все это свидетельствует о высокой эластичности спроса на столичном рынке, что исключает возникновение ипотечного пузыря. Что касается других регионов, то там спрос еще более чувствителен к уровню цен по причине более низких доходов местного населения.

Читайте также  Докризисный уровень цен на недвижимость в Москве - это аномалия

Банкам и участникам рынка недвижимости, скорее, стоит беспокоиться не о кредитной спирали, а о росте общей закредитованности россиян – не столько ипотекой, сколько необеспеченными потребительскими кредитами. По итогам 2018 г. отношение потребительских кредитов на душу населения к месячной зарплате увеличилось до 133% против 122% в 2017 г., пишет РБК со ссылкой на обзор «Альфа-банка» о состоянии банковского сектора. В I квартале 2019 г., по данным Frank RG, количество нецелевых необеспеченных кредитов увеличилось на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2017 г. Всего в I квартале россияне взяли 1,9 трлн руб. кредитов, 1,05 трлн из которых – это нецелевые необеспеченные кредиты. По словам директора департамента финансовой стабильности ЦБ Елизаветы Даниловой, общий уровень долговой нагрузки населения достиг 9,9%, то есть уже близок к максимуму 2014 г. — 10,4% (цитата по «Ведомостям»). По информации Общероссийского народного фронта, российская семья в среднем тратит до 28% от дохода на выплату кредитов.

Объемы ипотечного кредитования растут куда медленнее, чем розничного. По данным Банка России, за январь-апрель 2019 г. банки выдали 393 000 ипотечных кредитов на сумму 858 млрд руб. (-7,4% в количественном и +3,2% в денежном выражении к январю-апрелю 2018 г.). Качество кредитов также пока остается хорошим — объем просроченной задолженности составляет лишь 1,05% (-0,23 п.п. к показателю годовой давности). Для сравнения: в сегменте потребкредитования доля просроченной задолженности свыше 30 дней в I квартале 2019 г. составила 20,2%, подсчитали в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ).

Однако если Центробанку не удастся сократить объемы выдачи ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20% (в I квартале доля таких ссуд равнялась 40,7%), то проблемы не исключены и в этой сфере, так как вероятность просрочки по кредиту зависит именно от величины первоначального взноса.

Читайте также  Офис в Москве: дешевле Лондона, дороже остальной Европы

Впрочем, очевидно, что огромная кредитная нагрузка россиян – это проблема не только Центробанка или банковской системы, но страны в целом. Ведь наши неизбалованные граждане влезают в долги не потому, что любят кредиты, а потому, что не могут обеспечить свои нужды иным способом.