Коммерческая недвижимость Европы определяет победы на Евро-2012

Недвижимость во Франции

Компания Jones Lang LaSalle (JLL), один из крупнейших мировых игроков рынков недвижимости, опубликовала скандально-шутливое предсказание. Ее аналитики сравнили разные показатели по сегментам рынка коммерческой недвижимости с результатами важнейших футбольных матчей. На этой основе JLL предсказывает итоги чемпионата Евро-2012.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» не берутся сказать, насколько успешным был бы прогноз букмекеров по поводу, скажем, присутствия торговых марок той или иной страны в крупнейших ретейл-центрах Москвы, исходя из статистики побед сборных команд разных государств на мировых чемпионатах. Однако прогноз JLL существует, пусть даже шутливый. И это хороший повод взглянуть на ситуацию на европейских рынках коммерческой недвижимости, считают в www.irn.ru.


Основной прогноз
Португалия, которая в мировом рейтинге ФИФА сейчас занимает пятое место, может выиграть чемпионат Европы по футболу, следует из результатов исследования рынка недвижимости, проведенного компанией Jones Lang LaSalle. А российская сборная, по тем же выводам, дойдет только до полуфинала. Посмотрим на конкретные предсказания.

По прогнозам JLL, хозяева турнира – Украина и Польша – не выйдут за пределы матчей в своих группах. Если так – руководителям этих стран, сражавшимся за то, чтобы принимать у себя Евро-2012, придется испытать жесткий огонь критики. Только на возведение крытого стадиона в Варшаве, где проходила официальная церемония открытия чемпионата, способного вместить 58 500 человек, было потрачено примерно 500 млн евро. С другой стороны, главная проблема – в дальнейшем использовании построенных спортивных сооружений, отмечают специалисты www.irn.ru. Проще всего сравнить с бывшими олимпийскими объектами в разных странах. Если их эксплуатация будет окупаться (например, как в Мюнхене или в Китае) – думается, никто не будет возражать. А вот если они постепенно будут превращаться в заброшенную свалку, как в Афинах, то на их содержание никаких кредитов ЕС, конечно, не хватит.


Группа А
Победитель – Россия, второе место – Греция, по прогнозу JLL.

Первый день чемпионата пока не вызвал серьезных причин усомниться в вероятности прогноза компании. Россия разгромила Чехию со счетом 4:1, а Греция, хотя и действовала очень неуверенно против Польши в начале матча, все же нашла в себе силы свести матч вничью 1:1 и даже имела в конце шансы на победу.


Увеличить


Ставки доходности производственных и складских площадей

Группа Страна Столица %
A Греция Афины 8,5
A Чехия Прага 8
A Польша Варшава 8
A Россия Москва 11
Остальные
B Голландия Амстердам 6,6
B Дания Копенгаген 7,25
B Португалия Лиссабон 8,75
B Германия Берлин 7,4
C Испания Мадрид 8
C Ирландия Дублин 9
C Италия Рим 7,75
C Хорватия Загреб 9,5
D Украина Киев 15
D Великобритания Лондон (Вест-Энд) 6
D Швеция Стокгольм 6,75
D Франция Париж 7

 

Исторически страны с наиболее высокими ставками капитализации в сегменте складской и индустриальной недвижимости играют лучше и доходят до стадии плей-офф. Двузначные ставки капитализации в премиальных складских и индустриальных объектах в России и рост ставок капитализации в премиум-сегменте в Греции в течение последних 12 месяцев дают JLL основания полагать, что Польша и Чехия закончат соревнование на групповом этапе.


Группа B
Первое место, согласно JLL, займет Португалия, второе – Голландия.

Читайте также  Ипотечное кредитование в Европе удобнее и выгоднее, чем в России

По мнению аналитиков JLL, возможные победители Евро-2012, скорее всего, выйдут из «группы смерти» (так называют группу B), но это будут не фавориты – Германия и Нидерланды. Хотя Португалия находится в ней же, анализ показателей европейского рынка недвижимости во время проведения предыдущих соревнований показывает, что у страны есть высокие шансы на Евро-2012. Наиболее вероятным соперником Португалии в финале чемпионата является Хорватия.


Увеличить


Уровень вакантных площадей в офисах

Группа Страна Столица %
B Голландия Амстердам 15
B Дания Копенгаген 1
B Португалия Лиссабон 11
B Германия Берлин 8
Остальные
A Греция Афины 17
A Чехия Прага 12
A Польша Варшава 7
A Россия Москва 16
C Испания Мадрид 11
C Ирландия Дублин 20
C Италия Рим 6
C Хорватия Загреб 10
D Украина Киев 15
D Великобритания Лондон (Вест-Энд) 5
D Швеция Стокгольм 10
D Франция Париж 6

 

Если в других группах фаворитами считаются страны, коммерческая недвижимость которых чувствует себя хорошо, согласно показателям JLL, то в «группе смерти», наоборот, наиболее вероятными претендентами на победу признаются государства, где офисы не заполнены, отмечают в www.irn.ru.

На последних чемпионатах Европы страны с наиболее высоким уровнем вакантных площадей в офисных зданиях возглавляли свои группы. На основании этой тенденции, а также учитывая динамичное развитие новых девелоперских проектов и невысокие объемы сделок по аренде площадей, Португалия и Нидерланды, по-видимому, одержат победу над Данией и Германией. Наверное, офисы пустуют, потому что все в футбол играют.


Группа C
Вероятный победитель – Хорватия. Вместе с ней в четвертьфиналы должна со второго места выйти Италия.


Увеличить


Ставки капитализации в сегменте офисов

Группа Страна Столица %
C Испания Мадрид 6
C Ирландия Дублин 7,5
C Италия Рим 5,1
C Хорватия Загреб 8,25
Остальные
A Греция Афины 7
A Чехия Прага 6,5
A Польша Варшава 6,25
A Россия Москва 9
B Голландия Амстердам 5,55
B Дания Копенгаген 5
B Португалия Лиссабон 7,5
B Германия Берлин 4,95
D Украина Киев 11,75
D Великобритания Лондон (Вест-Энд) 4
D Швеция Стокгольм 4,75
D Франция Париж 4,75

 

Прошлый опыт показывает, что страны с высокой ценой продажи офисов и арендных ставок лучше всех играли на поле. Если эта тенденция сохранится в 2012 г., Испания, которая сейчас возглавляет мировой рейтинг ФИФА, не выйдет из своей группы. Группу возглавит Хорватия, а второе место займет Италия, которая выбьет Ирландию.


Группа D
Фаворит JLL в этой группе – Англия, на второе место, согласно прогнозу компании, может претендовать Франция.


Увеличить

К сожалению, JLL не смогла предоставить данные по уровню доходности торговых площадей по всем странам – участникам чемпионата. А именно на этом показателе базируется прогноз компании по группе D. Можно только сказать, что в Великобритании и Франции он составляет 6% и 5% соответственно.

Страны с более слабыми показателями доходности в торговой недвижимости хорошо играли на поле, отмечают аналитики JLL. В большинстве стран Европы на протяжении долгих лет действует режим строгой экономии, который оказывает давление на потребителей, что в свою очередь влияет на показатели розничной торговли. Позитивная потребительская среда в Швеции позволяет предположить, что страна может уступить в соревновании Англии и Франции, где, по прогнозам, доходы в секторе розничной торговли будут более низкими. Украина тоже потерпит поражение от этих сборных.

Читайте также  Инвестиционные квартиры как чемодан без ручки


Развязка
Как ни странно, но оба фаворита чемпионата – Испания, действующий чемпион Европы и мира, и Германия, опытная и титулованная команда, скорее всего, не пройдут дальше группового этапа и будут выбиты аутсайдерами, по мнению JLL. Фактор «домашнего» поля также вряд ли создаст дополнительное преимущество в этом году. Совместные хозяева чемпионата, Польша и Украина, команды которых занимают одни из нижних строчек в рейтинге ФИФА (62-е и 52-е места соответственно), скорее всего, не выйдут из своих групп. Хотя во вчерашнем матче сборная Польши демонстрировала поначалу откровенный перевес над командой Греции, но уже во втором тайме ситуация поменялась с точностью до наоборот.

«В то время как все взгляды в мире будут прикованы к таким футбольным суперзвездам, как Роналду, Руни и Роббен, внимательное изучение фундаментальных показателей рынка недвижимости в каждой стране позволяет увидеть некоторые интересные закономерности в результатах предыдущих турниров. Это означает, что мы можем использовать показатели рынка недвижимости и предсказать, кто будет на высоте на Евро-2012. Возможно, это похоже на футбольную фантазию, но это поможет тем, кто пытается предугадать результаты соревнования, а также покажет, как важно разбираться в рынке недвижимости», – считает начальник отдела исследований финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle в регионе EMEA Роберт Стассен.


Четвертьфиналы
Исходя из состояния рынков коммерческой недвижимости, аналитики JLL предсказывают следующие пары: Россия – Голландия; Португалия – Греция; Хорватия – Франция; Великобритания – Италия.

Результаты первого этапа игр на выбывание раньше определялись ростом стоимости складской и индустриальной недвижимости. Страны с самым значительным увеличением этого показателя проходили в полуфиналы. Активно развивающийся сектор складов в Центральной и Восточной Европе указывает на то, что Россия и Хорватия одержат победу над Нидерландами и Францией, где рынки находятся на более зрелом этапе.


Увеличить


Рост капитализации объектов индустриальной недвижимости

Группа Страна Столица %
A Греция Афины -15,14
A Чехия Прага 6,5
A Польша Варшава 12,25
A Россия Москва 14
B Голландия Амстердам 2,31
B Дания Копенгаген 5,28
B Португалия Лиссабон 5,54
B Германия Берлин 7,28
C Испания Мадрид -3,12
C Ирландия Дублин 1,25
C Италия Рим 2,72
C Хорватия Загреб 8,11
D Украина Киев -10,69
D Великобритания Лондон (Вест-Энд) 4
D Швеция Стокгольм 4,75
D Франция Париж 4,9

 

Хотя, по предварительным прогнозам, в Англии в этом году стоимость индустриальной недвижимости останется на прежнем уровне, этого будет достаточно для выхода в полуфинал, так как в Италии этот показатель снижается. Матч между Португалией и Грецией будет нелегким, но, по предварительным прогнозам, Португалия победит.


Полуфиналы
Аналитики JLL прогнозируют попадание в полуфиналы пары Россия – Хорватия и Португалия – Великобритания.


Увеличить


Ставки аренды офисных площадей премиум-класса

Группа Страна Столица Евро за кв. м в год
A Греция Афины 234
A Чехия Прага 252
A Польша Варшава 300
A Россия Москва 901
B Голландия Амстердам 335
B Дания Копенгаген 242
B Португалия Лиссабон 222
B Германия Берлин 258
C Испания Мадрид 303
C Ирландия Дублин 344
C Италия Рим 420
C Хорватия Загреб 180
D Украина Киев 316
D Великобритания Лондон (Вест-Энд) 1227
D Швеция Стокгольм 487
D Франция Париж 820
Читайте также  С какой мебелью сдаются квартиры в России и за рубежом

 

Определяющим фактором на этом этапе турнира прежде являлись арендные ставки в сегменте офисов премиум-класса, причем в финал выходили рынки с более благоприятными условиями для арендаторов. Недостаточное предложение оказывает давление на арендные ставки в Центральном Лондоне, соответственно, можно предположить, что Англия с арендными ставками на офисную недвижимость премиум-класса в размере более 1200 евро за кв. м в год проиграет Португалии, где ставки в шесть раз ниже – на уровне 200 евро за кв. м в год. Существенный рост арендных ставок, наблюдавшийся в Москве в 2011 г., указывает на то, что Хорватия впервые выйдет в финал после победы над Россией.


Финал
Исходя из итогов прошлых игр, абсолютный чемпион определяется, как и в группе D, по показателям рынка торговой недвижимости.


Ставки аренды лучших торговых площадей

Группа Страна Столица Евро за кв. м в год
A Греция Афины 1500
A Чехия Прага 2160
A Польша Варшава 1140
A Россия Москва 3755
B Голландия Амстердам 2900
B Дания Копенгаген 2620
B Португалия Лиссабон 1080
B Германия Берлин 3840
C Испания Мадрид 2640
C Ирландия Дублин 2230
C Италия Рим 3000
C Хорватия Загреб 1020
D Украина Киев н/д
D Великобритания Лондон (Вест-Энд) 6355
D Швеция Стокгольм 2015
D Франция Париж 8000

 

Однако, по мнению специалистов JLL, на этот раз триумфатором будет страна с наиболее оживленным рынком стрит-ретейла и высокими ставками аренды в премиум-сегменте. Опираясь на это наблюдение, можно сказать, что финальный матч будет довольно тяжелым, поскольку арендные ставки в премиальных помещениях стрит-ретейла на главных улицах в Хорватии и Португалии составляют 1020 евро и 1080 евро за 1 кв. м в год соответственно. С этим небольшим перевесом Португалия вырвет победу в острой и нелегкой борьбе и улучшит свое достижение 2004 г., когда она стала серебряным призером чемпионата Европы.

«Несмотря на слабую экономику и прогнозируемые отрицательные темпы роста ВНП в ближайшие несколько лет, Португалия традиционно хорошо выступает на чемпионатах Европы. Cборная страны вышла в четвертьфинал в 2008 г., завоевала серебряную медаль в 2004-м и играла в полуфинале в 2000 г. Мы полагаем, что на этот раз она сможет обойти всех своих соперников. Любопытно, что анализ рынков недвижимости приводит к таким неожиданным выводам. Прогнозируемое слабое выступление действующего чемпиона Европы и мира – сборной Испании – и титулованной команды Германии, занимающих 1-е и 3-е места в рейтинге ФИФА соответственно, в очередной раз показывает, что не стоит слишком доверять официальным титулам. Так уж получается, что в сфере недвижимости, как и в футболе, все может поменяться во втором тайме», – прогнозирует Роберт Стассен.