Недвижимость за рубежом: инвесторы осторожничают в Южной Европе

Недвижимость во Франции

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Наступающий летний сезон не сумеет вскружить голову инвесторам в недвижимость Греции, Испании и Италии: ни одна из этих стран в минувшем году оказалась не в состоянии противостоять множеству кризисных факторов на рынках курортной недвижимости.

Три страны, берега которых омывает Средиземное море, благодаря мягкому климату и гастрономическим особенностям за многолетнюю курортную историю заслужили невероятную популярность в том числе и среди россиян. Год за годом ряд инвесторов из России продолжал выходить на эти рынки, не всегда обращая внимание на негативные новости и прогнозы. Некоторые российские граждане выбирали для вложения местные жилые объекты, исходя из позиции «заодно и отдохну», кто-то желал усидеть сразу на двух стульях, участвуя в программах «золотого ВНЖ», но в результате практически все столкнулись с глубоким разочарованием. Рынки жилья Греции, Испании и Италии и сегодня остаются неликвидными.


От политики к экономике
Экономический сектор стран Южной Европы и события, происходящие на политической сцене каждой из них, безусловно, неразрывно связаны между собой. Политические истории Испании и Греции оказались чрезвычайно похожи.

В 2014 году в Европарламент уверенно прошли греческие и испанские левые партии – СИРИЗА – коалиция радикальных левых и Podemos – в переводе с испанского «Мы можем». Греческая экономика, которая с 2009 года находится в состоянии кризиса, не стабилизировалась до сих пор. На фоне обязательств Греции в проведении политики жесткой экономии под влиянием рекомендаций Еврокомиссии и Международного валютного фонда в конце 2014 года в стране прошел ряд забастовок против такого рода мер. В результате к власти пришли левые. Но не успело новое правительство вступить в права, как в Греции разразился коррупционный скандал вокруг заместителя министра внутренних дел. Несмотря на политические перемены, долг этой страны перед Евросоюзом в размере 178% ВВП все еще не погашен, а экономика по-прежнему слаба: в декабре 2014 года уровень безработицы увеличился до 26%, а ВВП в четвертом квартале прошлого года опустился до отрицательного показателя -0,4%.

Читайте также  Залог спокойствия арендодателя жилья

Экономика Испании сегодня выглядит гораздо лучше греческой, но ее средний ежеквартальный рост 0,9% в период с 1994 по 2008 годы прервал взорвавшийся пузырь на рынке жилья. С тех пор страна не в состоянии восстановиться – мешает высокая безработица, достигшая в четвертом квартале 2014 года 23,7%.

В отличие от соседей по континенту итальянские левые пока не столь активно присутствуют в Европарламенте, хотя экономика страны также нуждается в структурных реформах. Как и в случае с Грецией, государственный долг и дефицит бюджета Италии достигли уровня в 130% ВВП и страна столкнулась с жесткими мерами экономии, а также со второй рецессией за последние четыре года. В четвертом квартале 2014 года расходы на жилой сектор выросли на скромные 0,1%, а инвестиции в строительство сократились на 0,6%. ВВП за 2014 год снизился на 0,5%.


От экономики к рынкам недвижимости
Под влиянием политических и экономических коллапсов южные рынки жилья, которые и прежде не отличались особой стабильностью, теряют последние надежды на ближайшее восстановление.

Рынок жилой недвижимости Греции весь 2014 год демонстрировал снижение цен: в первом квартале стоимость жилых объектов в Греции сократилась на 8,9%, во втором – на 7,9%, в третьем – на 7% и в четвертом – на 5,8%. В среднем за 2014 год цены на греческое жилье опустились на 7,5% относительно показателей предыдущего года. На первичном рынке ценовое падение составило 6,6%, а на вторичном – примерно 8%.

Доходность жилой недвижимости Греции колеблется от 3,1% до 4,2% годовых, что также не играет на руку местному жилому сектору. Уязвимый греческий рынок пока не в состоянии восстановить и темпы строительства. После Олимпийских игр 2005 года объемы построенного жилья достигли максимума в 200 тысяч единиц, однако уже к 2013 году эти темпы замедлились и объем предложения сократился на 94%, до 11 748 единиц и количество выводимых на рынок жилых объектов продолжает падать. За 2014 год их число снизилось на 19,2% по сравнению с 2013 годом.

Читайте также  «Вечная» ипотека не для российских заемщиков

Цены на жилые объекты Испании в 2014 году продолжали падение, дойдя до предельного максимума скорости в 7,6% в феврале и чуть замедлив темпы до 3% в декабре.

В 2015 г. ценовое снижение продолжилось; уже в феврале стоимость испанского жилья снизилась на 3,67%.

Доходность местных жилых объектов остается слабой, составляя от 3,4% до 4,1% годовых. Спустя семь лет с начала кризиса рынка жилой недвижимости Испании ощутимого восстановления этого сектора не наблюдается. Около 100 000 домов по-прежнему пустуют и, вероятно, уже никогда не найдут покупателя, если только не будут проданы по стоимости сноса.

Италия попала в пятерку стран, демонстрирующих самые низкие объемы строительства в Евросоюзе – в последнем месяце 2014 года снижение строительной активности в этой стране достигло показателя в 5,2%.

Скромная доходность, которую способны принести итальянские объекты, достигает от 3,6% до 4% годовых и не в состоянии привлечь большого потока инвесторов на местный рынок жилья. В отсутствие достаточного спроса цены на дома и квартиры продолжают опускаться вниз. За 2014 год стоимость итальянского жилья упала в среднем на 5,6%. Самые значительные ценовые падения были зафиксированы в центральной Италии и на юге страны, где стоимость жилой недвижимости снизилась на 7% и 6,8% соответственно. По прогнозам аналитиков Indriksons.ru, такая тенденция на итальянском рынке будет сохраняться как минимум в течение всего ближайшего года.


Золотые горы
Большинство стран с неликвидными рынками недвижимости пытаются повысить спрос среди зарубежных инвесторов, предлагая все новые программы по получению вида на жительство нерезидентами Евросоюза. Хотя интерес к таким программам среди российских инвесторов в недвижимость заметно поубавился, подобные уловки по-прежнему находят адресатов. Таким оказался Илья Г. из Нижневартовска, который приобрел двухуровневую квартиру в греческом городе Патры стоимостью 257 000 евро. Мечтая о паспорте гражданина Евросоюза, Илья выбирал квартиру подороже с расчетом на программу «золотого ВНЖ», которая, по мнению россиянина, сулила ему дальнейший статус резидента Греции. Но спустя несколько месяцев после покупки и получения ВНЖ инвестор из Нижневартовска узнал, что мечте его сбыться не суждено, по крайней мере на греческих территориях: вид на жительство в Греции, полученный в обмен на инвестиции в местную недвижимость, не дает иностранцу права на получение гражданства. К сожалению, история эта так и не обрела счастливого конца. Сдавать в аренду не самую обычную квартиру в городе с населением чуть менее 214 000 человек оказалось чрезвычайно сложно, спрос слишком низок. В результате россиянину пришлось продать объект, уступив покупателю аж 40% от первоначальной цены.

Читайте также  Недвижимость за рубежом: банковский мост к кризису

Другой российский инвестор Александр Л. из Тюмени решил сделать упор на итальянский buy-to-let сектор. Купив однокомнатную квартиру в городе Палермо, россиянин практически сразу заключил договор с местной управляющей компанией и со спокойной душой вернулся обратно в Россию. Но ни через полгода, ни через год Александр так и не получил обещанную доходность: управляющая компания оказалась группой мошенников, которые в один момент просто «испарились» вместе со всеми деньгами. Судебное разбирательство по этому делу длится до сих пор. Даже если россиянин сможет выйти из этой ситуации победителем, полностью компенсировать финансовые и моральные затраты ему уже не удастся.

Инвестиции в жилые объекты Италии, Испании и Греции на данный момент не стоят потраченного времени, сил и тем более средств. Идти на риск ради невысокой доходности и потерять капиталы во времена экономической нестабильности равносильно полному инвестиционному фиаско. Инвестиционные направления старой Европы, такие как Франция, Великобритания и Германия, в отличие от неустойчивых рынков южной Европы, способны по крайней мере сохранить бюджеты россиян.