Недвижимость за рубежом: жилая или коммерческая? Курортная дилемма

Недвижимость во Франции

Психология человека предсказуема: чем холоднее становится за окном, тем сильнее хочется отправиться в теплые страны. Но что делать инвестору, которого постоянно предупреждают об опасности инвестирования в курортную недвижимость, но желающему вложить средства непременно в «домик у моря»? Может быть, имеет смысл переключиться на коммерческие объекты того же зарубежного курортного сектора.

Погнаться за двумя зайцами

Кризисный фон, сопровождающий российских инвесторов уже не первый год, заставляет большинство из них отказываться от покупки традиционных «вторых дач» в пользу коммерческих активов. Правда: вместо того, чтобы выбирать проверенные направления вроде стран с устойчивой экономикой, некоторые россияне продолжают упорно смотреть на юг – теплое море и средиземноморский климат манят их, словно магнит. Но, учитывая особенности европейского курортного сектора, к подбору инвестиционного актива нужно отнестись как можно серьезнее, иначе вместо прибыли такие вложения принесут лишь разочарование.

От общего к частному

Говорим «европейские курорты» – подразумеваем, конечно же, в первую очередь Испанию, Италию, Грецию, Португалию и Кипр. Выбор инвестиционных коммерческих объектов на курортах в этих странах зачастую сужается до номеров в одном из отелей крупных международных гостиничных операторов и традиционных для южной Европы мини-отелей. Номера в сетевых отелях категории три-четыре звезды, которые сегодня являются самым ликвидным активом среди объектов курортного гостиничного сектора, имеют перед мини-отелями сразу несколько преимуществ. Среди них — возможность использования схемы пассивного управления, более высокая, а главное устойчивая доходность при минимуме рисков потери капитала.

Мини-отели – или как их называют за рубежом «b&b» (bed and breakfast, дословно «кровать и завтрак») – отличаются от классических отелей лишь количеством номеров, но разница для инвестора оказывается вполне ощутимой. Выбор небольшого отеля, прежде всего, обусловлен собственными представлениями россиян: убежать от холодов в собственный небольшой отель на южном взморье – эта мечта, основательно поселяющаяся в головах с наступлением холодов. Постепенно она перерастает в бизнес-идею, которая не всегда оправдывает вложенные средства. Красивая жизнь отельера по принципу «сам отдыхаю и деньги получаю» – всего лишь зрительный образ, не имеющий ничего общего с реальным положением дел. Развенчать этот миф оказывается совсем не просто: множество российских инвесторов уверены, что вот именно у них точно все получится.

Читайте также  За обычную квартиру в Европе можно купить хорошую в Москве

Однако, по статистике Indriksons.ru, среди случаев вложения капиталов в мини-отели пока не зафиксировано ни одного успешного. В некоторых случая стратегия инвестора в мини-отель заключается в преобразовании жилого дома в гостевой, способный вместить некоторое количество посетителей. В зависимости от размера, расположения и степени необходимой модернизации или ремонта стоимость мини-отеля может начинаться от 80 000 до 100 000 евро за небольшое здание, расположенное в сельской местности, или свыше 300 000 евро в популярных туристических зонах.

Можно найти объект и дешевле: инвесторы нередко засматриваются на разрушенные виллы, представляя себе, как они спустя некоторое время превратятся в уютные небольшие отели. Правда, ремонт таких зданий может обойтись слишком дорого и в результате инвестор вынужден будет заплатить как минимум в два раза больше первоначальной суммы. Бывает и так, что реновация оказывается просто недоступна. К примеру, в Италии инвесторы не раз сталкивались с тем, что государство строго следит за культурным наследием, а старинные особняки и виллы находятся в зоне неприкосновенности.

Другой вариант – приобрести уже действующий, но испытывающий трудности мини-отель

Именно такой вариант предпочел инвестор из Нижнего Новгорода Алексей В. В прошлом крупный бизнесмен, Алексей в качестве актива выбрал мини-отель на курорте Албуфейра: россиянину казалось, что с управлением небольшого объекта на португальской ривьере проблем не возникнет. На деле все оказалось не так радужно, как он себе представлял. Во-первых, прошлые хозяева не захотели «делиться» с новым владельцем годами наработанной клиентской базой, и Алексею буквально пришлось начинать с нуля, а точнее с поиска потенциальных постояльцев. Стоит ли говорить, что о том, как работает система букинга, инвестор и понятия не имел. Во-вторых, рассчитывая на соотечественников, житель Петербурга, конечно, прогадал: костяк отдыхающих на местных пляжах составляют вовсе не россияне, а сами португальцы и жители ближайших стран, таких как Испания, Франция и Германия. Это, естественно, отразилось на наполняемости, ведь из-за банального незнания иностранных языков общение с потенциальными клиентами скатывалось до абсурдных фраз, выдаваемых Google Translate. В итоге никакого прироста капитала инвестору так и не довелось увидеть: после того, как горе-отельер «вышел в ноль», он принял решение продать неликвидный объект.

Читайте также  Отказ от долевого строительства: не так страшно, как кажется

Кто, если не я?

Перед тем как инвестировать в отельный бизнес в европейском курортном секторе, стоит задать себе вопрос: кто будет управлять объектом? Самостоятельно заниматься управлением, как это частенько делают те же испанцы или португальцы, или доверить объект профессионалам, которые за определенную сумму освобождают инвестора от лишних хлопот? Как ни странно, россияне всегда стремятся к первому варианту, и зачастую многие из них оказываются не готовы к чудовищному несовпадению ожидания и реальности. Инвесторам, мечтающим о беспечной жизни в шезлонге с коктейлем в руке, стоит учитывать, что при самостоятельном управлении объектом им придется работать от заката до рассвета и практически без выходных, ведь на их плечи ложатся заботы обо всем, что касается отеля: от приготовления завтраков и уборки номеров до консультирования гостей, и маркетинга, позволяющего привлечь больше посетителей.

Москвич Руслан Н., как и многие россияне лелеявший мечту о собственном отеле на берегу моря, приобрел один из ветхих особняков в испанском курортном городе Кадис, планируя своими силами превратить его в современный мини-отель на 6 номеров. Чтобы отель наконец смог открыть двери для первых посетителей, жителю Москвы пришлось потратить немало времени и денег. Но спустя некоторое время после открытия Руслан понял, что управление мини-отелем в одиночку ему не под силу и предпринял попытку спасти инвестиции, обратившись за помощью поочередно сразу к нескольким специализированным управляющим компаниям. Но все они инвестору отказали: учитывая годовой оборот мини-отеля, его мощностей не хватило бы даже на то, чтобы оплатить услуги УК, которые в среднем достигают примерно 8% от годовой прибыли. Кроме того, управляющие компании, которые зачастую имеют дело с отелями от 150 номеров, не желают размениваться на такие мелочи. В результате от мечты Руслану пришлось отказаться. И после почти года, проведенного в попытках продать объект, мини-отель ушел с молотка по цене чуть выше первоначальной стоимости.

Читайте также  К достройке проблемного ЖК «Квартал Европа» в Балашихе привлекут дополнительного инвестора

Позитивные истории

Не все истории инвесторов в коммерческие курортные объекты заканчиваются так плачевно. Другой москвич, Иван О., собственному небольшому отелю предпочел те же шесть номеров в одном из гостиничных комплексов мировой сети, ликвидность которых оказалась в несколько раз выше уже упомянутого мини-отеля. В отличие от Руслана, тщетно пытавшегося спасти свой мини-отель от банкротства, Иван продолжал заниматься бизнесом в Москве, доверив управление отелем профессионалам. Годами отработанная система функционирует как часы: общая прибыль отеля делится на количество номеров, которые приносят соответствующую доходность вне зависимости от наличия постояльцев, а значит, инвестор оказывается полностью застрахован от всевозможных рисков. Контроль над объектом лежит на плечах крупной управляющей компании, ответственной за наполняемость и ремонт номеров. В данном случае известность бренда оказывается инвестору только на руку: такие гиганты, как Radisson или Mariott, без труда получают высокую наполняемость, в том числе благодаря корпоративным клиентам – сотрудникам крупнейших международных компаний, пользующихся услугами отеля во время командировок.

Инвестируя в отельный сектор на одном из курортов Южной Европы, следует помнить, что оптимальным вариантом станет выбор не мини-отеля, а нескольких номеров одного из крупных трех- или четырех-звездочных отелей. В этом случае инвестор гарантированно оказывается застрахован от разного рода рисков, таких как потеря капитала из-за отсутствия наполняемости.

К выбору месторасположения потенциального актива тоже нужно подойти внимательно. К примеру, выбирая между популярными курортами Испании, лучше всего отдать предпочтение Барселоне, где спрос, а значит и доходность, непременно будет выше. Также стоит обратить внимание на отельный сектор Великобритании и Франции. Номера в британских и французских отелях уже несколько десятилетий занимают лидирующие позиции в портфелях инвесторов по всему миру и предлагают устойчивую доходность в районе 10% годовых.