Офис в Москве: дешевле Лондона, дороже остальной Европы

Недвижимость во Франции

Московский офисный рынок со ставками в премиальном сегменте в $1150 за 1 кв. м в год остается самым дорогим в Европе после Лондона, считают в Jones Lang LaSalle. Арендные ставки для помещений класса А и класса В+ в российской столице сейчас варьируются в диапазонах $625-850 и $400-600 за 1 кв. м соответственно.

Интересно: исходя из данных JLL, ставки аренды фактически начали превышать докризисный уровень, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Оценки JLL, похоже, не завышены. Например, вчера компания «Экоофис» объявила о завершении отделочных работ в бизнес-центре в премиальном месте – Тверская ул., 9, стр. 7 – там заявленные ставки колеблются от 25 000 руб. до 30 000 руб. ($830-1000) за кв. м в год. Стоит обратить внимание: сама компания позиционирует здание как B+, а не класс А. Но уже сдано 85% площадей.

«Активность участников офисного рынка, в том числе и девелоперов, резко возросла во второй половине 2012 года на фоне стабилизации экономической ситуации и нивелирования политических рисков, связанных с президентскими выборами в России. В самое ближайшее время будут введены в эксплуатацию некоторые крупные объекты, начатые несколько лет назад и замороженные в период кризиса. Тем не менее, угроза острого дефицита качественных офисных площадей в Москве сохраняется и может стать реальностью уже в 2014 г., когда «докризисные» проекты будут поглощены арендаторами, а «посткризисные» еще не будут завершены», — прогнозирует управляющий партнер Bluestone Group Денис Трущенко.

В течение 2012 года общая доля свободных площадей снизилась незначительно, с 13% по итогам 2011 г. до 11%. Доля свободных площадей в сегменте класса В практически весь год была стабильна и находилась на уровне 10%. Доля свободных площадей в сегменте класса А уменьшилась с 17% в конце 2011 г. до 15% в конце 2012 года.

Ставки аренды в течение всего 2012 года оставались стабильными: $1100-1200 в сегменте класса А Прайм, $650-750 в сегменте класса А, $400-450 в сегменте класса В. Согласно прогнозам CBRE, ставки аренды останутся стабильными на протяжении 2013 года при сохранении текущих макроэкономических тенденций.

Как это бывает каждый год, оценки объемов ввода площадей за 2012-й и заявленного объема ввода на 2013-й гг., да и другие количественные показатели у игроков рынка сильно разнятся, иногда в полтора, а то и в два раза. Однако в отчетах компаний четко прослеживаются некоторые главные тенденции развития рынка, отмечают в www.irn.ru.

Во-первых, правительство Москвы пошло на послабление политики в области строительства. Это касается не только жилья (см. статью «Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре»), такая же ситуация наблюдается в области коммерческой недвижимости. Градостроительной земельной комиссией были одобрены офисные проекты в центральном районе Москвы, а также за его пределами (например, «Аврора III», МФК «Водный» и «Лотос», проекты на Коровьем Валу и улице Академика Пилюгина и др.).

Читайте также  «Резкое снижение ипотечной ставки так же вредно для рынка, как и ее резкий подъем»

Во-вторых, происходит усиление тенденции децентрализации: зона за пределами Третьего транспортного кольца и МКАД остается лидером как по объему нового офисного строительства (60%), так и по объему заключенных сделок (40%), отмечают в CBRE.

Некоторые дополнительные соображения можно прочитать, просмотрев подробные показатели рынка офисной недвижимости в Москве.


Децентрализация – главная тенденция нового года
В течение нескольких лет в центральной части Москвы может освободиться около 500 000 кв. м офисной недвижимости, цитирует генерального директора Forum Properties Сергея Воронина «Интерфакс».

По его мнению, это произойдет в результате активной децентрализации, которая наблюдается на рынке офисной недвижимости. Компании, для которых местонахождение в центре города не является критичным для ведения бизнеса, переедут в новые здания на периферии столицы или за МКАД. В первую очередь это могут быть телекоммуникационные и финансовые структуры, отметил эксперт.

Переезд, естественно, обуславливается более выгодными условиями аренды офисов без понижения классности недвижимости. Ставки аренды в центре Москвы на офисы класса А держатся на уровне $800-1000 за кв. м, а в периферийных районах заметно ниже.

За прошедший год было введено в эксплуатацию пять зданий класса А общей площадью 219 000 кв. м, что составляет чуть менее 40% нового предложения (на 5 п. п. больше чем в 2011 г.). Только 18% построенных в 2012 г. зданий расположены в Центральном деловом районе, отмечают в JLL.

По мнению коммерческого директора KR Properties Анны Двуреченской, Москва почти исчерпала возможность строительства офисных зданий внутри Садового кольца. Поэтому девелоперы, занимающиеся созданием новых бизнес-центров, неизбежно будут вытеснены за пределы МКАД. Эту тенденцию подтверждает аналитика Knight Frank: было заявлено рекордное количество объектов на МКАД, в течение прошлых 3-4 лет девелоперы почти не проявляли интереса к таким удаленным площадкам.

А в пределах ТТК, в том числе в центральных районах, можно ожидать появления новых деловых кварталов, возникающих в результате редевелопмента промзон. По данным Knight Frank, Москва находится на низком уровне обеспеченности офисными площадями: чуть больше 1000 кв. м на 1000 человек. Тогда как в Мюнхене, например, этот показатель приближается к 15 000 кв. м.

Читайте также  Инвестиционные квартиры как чемодан без ручки


Урок кризиса не прошел даром
Как отметили в CBRE, активнее всего вели себя российские арендаторы, их доля в общем объеме спроса на офисные площади составила 54%. Важный момент: арендаторы – как российские, так и западные компании, арендующие представительские офисы в Москве, – все чаще настаивают на том, чтобы арендные ставки были зафиксированы в рублях.


Новое предложение пока немногочисленно
По данным нового исследования CBRE, основные показатели офисного рынка в 2012 году были относительно стабильными: объем нового строительства составил 556 264 кв. м, снизившись на 8% по сравнению с 2011-м, а объем заключенных сделок составил 1 млн кв. м, что на 14% меньше показателя 2012 года.

Общий объем офисных площадей, заявленный девелоперами к вводу в 2013 году, превышает 1,1 млн кв. м. Аналитики Bluestone Group полагают, что в реальности будет построено 86% от анонсированных объемов. В предыдущие несколько лет девелоперы офисной недвижимости ежегодно вводили в эксплуатацию не более 60% от заявленных в начале года площадей.

«В течение 2012 г. офисный рынок Москвы развивался интенсивно и в большей степени качественно, – считает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank (Россия и СНГ) Никола Обайдин. – В 2013 г. мы ожидаем аналогичную динамику. Объемы нового строительства сейчас довольно невысокие – 700 000 — 750 000 кв. м в год, тогда как в 2013 г. мы прогнозируем чуть более 1 млн кв. м площадей».

В декабре 2012 г. в Северном административном округе г. Москвы был введен в эксплуатацию новый деловой комплекс класса А – «АЛКОН». Это единственный бизнес-центр такого класса на рынке столичной офисной недвижимости, строительство которого было завершено в IV квартале 2012 г., отмечают в JLL.

Общие основные показатели офисного сектора рынка коммерческой недвижимости Москвы

показатели

класс объектов офисной недвижимости:

класс А

класс B+

класс B-

структура рынка, %:
2009 год 16% 28% 56%
2010 год 18% 13% 27% -4% 55% -2%
2011 год 20% 11% 35% 30% 45% -18%
2012 год 25% 25% 40% 14% 35% -22%
2013 год (прогноз) 30% 20% 45% 13% 25% -29%
уровень потенциального торга при заключении сделки, %:
2009 год 25% 25% 30%
2010 год 10% -60% 15% -40% 20% -33%
2011 год 5% -50% 10% -33% 10% -50%
2012 год 10% 100% 10% 0% 20% 100%
2013 год (прогноз) 10% 0% 10% 0% 20% 0%
стоимость продажи объектов офисной недвижимости, RUB за 1 кв. м, без учета НДС:
2009 год 160 000 110 000 80 000
2010 год 260 000 63% 150 000 36% 110 000 38%
2011 год 270 000 4% 170 000 13% 110 000 0%
2012 год 300 000 11% 175 000 3% 100 000 -9%
2013 год (прогноз) 300 000 0% 170 000 -3% 100 000 0%
стоимость аренды объектов офисной недвижимости, RUB за 1 кв. м в год, без учета НДС:
2009 год 19 000 12 000 8 000
2010 год 27 000 42% 14 000 17% 10 000 25%
2011 год 27 000 0% 16 000 14% 10 000 0%
2012 год 30 000 11% 15 000 -6% 9 000 -10%
2013 год (прогноз) 30 000 0% 17 000 13% 9 000 0%
доля вакантных площадей, %:
2009 год 23% 22% 22%
2010 год 7% -70% 15% -32% 18% -18%
2011 год 10% 43% 15% 0% 20% 11%
2012 год 12% 20% 13% -13% 20% 0%
2013 год (прогноз) 13% 8% 10% -23% 25% 25%
доля операционных расходов, %:
2009 год 19% 22% 23%
2010 год 16% -16% 18% -18% 21% -9%
2011 год 14% -13% 17% -6% 15% -29%
2012 год 10% -29% 15% -12% 10% -33%
2013 год (прогноз) 7% -30% 10% -33% 8% -20%
реальная доходность объектов офисной недвижимости (с учетом доли вакантных площадей и доли операционных расходов), %:
2009 год 12% 11% 10%
2010 год 10% -17% 9% -18% 9% -10%
2011 год 10% 0% 9% 0% 9% 0%
2012 год 10% 0% 9% 0% 9% 0%
2013 год (прогноз) 10% 0% 10% 11% 9% 0%
базовая доходность (без учета доли вакантных площадей и доли операционных расходов), %:
2009 год 7% 6% 6%
2010 год 8% 14% 6% 0% 6% 0%
2011 год 8% 0% 6% 0% 6% 0%
2012 год 8% 0% 6% 0% 6% 0%
2013 год (прогноз) 8% 0% 8% 33% 6% 0%
Читайте также  «Потребительский терроризм», или как на самом деле выносятся судебные решения при нарушении прав дольщиков

Источник: Swiss Appraisal