Рынок площадей в торговых центрах начинает сваливаться в острый кризис

Недвижимость во Франции

Рынок площадей в торговых центрах начинает сваливаться в острый кризис. Смягчить падение может только выстраивание партнерских стратегий между владельцами торговых комплексов и ритейлерами.

Золотой век столичных торговых центров заканчивается. Полтора десятилетия комплексы не знали недостатка в покупателях, а ритейлеры были готовы на все, чтобы арендовать площади. Сейчас ситуация резко изменилась, и каждый день приносит неприятные новости: ритейлеры начали закрывать магазины.

Главный удар нанес резко ослабевший рубль. Закупочные цены на импорт выросли вдвое. При этом в декабре из-за девальвации рубля реальные доходы населения, по данным Росстата, впервые за 13 лет снизились — на 7,3%. Как ритейлеры будут торговать в ситуации, когда закупочные цены резко растут, а доходы населения падают, пока непонятно.

По данным компании «Магазин магазинов», на конец 2014-го пустовало около 400 тыс. кв. м в торговых центрах; посещаемость была стабильно ниже, чем годом ранее. Вакантность за год выросла почти в три раза — до 8,5%. Яркий пример: новым торговым центрам — «Авиапарку» и «Гудзону» — пришлось открыться в конце года полупустыми.

Ухудшение показателей происходит на фоне рекордного строительства. В прошлом году было введено в строй 14 торговых центров общей площадью 752 тыс. кв. м. Это очень много: в пять раз больше, чем в 2013-м, и в полтора раза больше, чем в рекордном 2009 году.

Впрочем, все это лишь прелюдия к кризису. И ажиотажные декабрьские продажи, когда население на дешевеющие рубли скупало бытовую технику и прочее, ритейлеров не обманули: впереди падение рынка. «Сейчас рынок ритейла еще находится в “высоком сезоне” — Новый год и три праздника — 14 и 23 февраля, 8 Марта. Самое интересное начнется в конце марта, в “низкий сезон”, который обычно длится до августа. Примерно к этому же времени у оптовиков и ритейлеров закончатся товары, купленные по докризисным ценам», — говорит совладелец компании Ideas4retail Евгений Бутман.


Идеальный шторм для ритейлера
Рынок ритейла движется к точке «идеальный шторм» — редкому стечению обстоятельств, когда природные стихии сходятся и кратно усиливают разрушительную силу. Темпы роста розничного товарооборота, по данным Росстата, падают уже четыре года подряд. Однако с момента обвальной девальвации рубля все факторы стали складываться для ритейлеров негативно. С одной стороны, вдвое выросли импортные закупочные цены, а банки резко подняли ставки кредитования и ужесточили требования к заемщикам. С другой — резко падает покупательная способность населения. Надежды на потребительское кредитование также нет: бум на этом рынке прошел. Сумма просроченных свыше 90 дней потребительских кредитов, по данным Банка России, в ноябре 2014 года обновила трехлетний максимум — 7,9% (869 млрд рублей) от общей суммарной задолженности по кредитам (10,8 трлн руб.).

Эти ножницы уже сегодня фатальны для многих ритейлеров, а тяжелые времена еще только начинаются. Естественная реакция ритейлеров на такую ситуацию — оптимизация расходов. Уже в середине осени, когда рубль упал на 15%, ритейлеры начали отказываться от планов расширения сетей. Сейчас оптимизация с закрытием нерентабельных магазинов становится повальной. «Обороты ритейлеров падают уже полтора года, и связано это со многими причинами, включая изменение потребительского поведения. В первую очередь страдает сегмент fashion. У кого-то оборот снизился на 10–20 процентов, у некоторых — на все 30 процентов. В таких условиях проще закрыть нерентабельный магазин, чем содержать его. Закрывают неэффективные магазины, сейчас это необходимость; уходят с площадок, где не удается договориться о фиксации ставок в рублях и (или) о переходе на процент с оборота. Сохранить ставки могут только сверхуспешные объекты. У многих сетей сейчас вопрос выживания более актуален, чем развитие. Сейчас отделы развития сетей можно переименовывать в департаменты реструктуризации и оптимизации», — говорит председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.

Впрочем, закрыть магазин в торговом центре совсем непросто. Для ритейлера это фиксация достаточно больших убытков. «У меня пара точек уже сейчас работает в убыток. Но закрытие магазина площадью 14 квадратных метров до окончания срока аренды означает для меня потерю одного миллиона рублей вложенных средств: затраты на отделку плюс депозит, который я внес», — говорит один из ритейлеров.

Вообще говоря, в кризис возможны три стратегии. Первая: уйти с рынка сейчас, пока ситуация не стала необратимой, а убытки запредельными. Сегодня по этому пути идут немногие. Например, в 2014 году российский рынок покинули или заявили о прекращении работы 11 брендов. В том числе, по данным «Магазина магазинов», Gerry Weber (61 магазин в России), Seppala (28), Esprit (21), New Look (27). Причем некоторые даже не ушли, а бежали: например, сеть New Look закрыла российский офис, просто бросив весь товар в магазинах.

Читайте также  «Санкции на девелопмент не распространяются»

Вторая стратегия: уход в более дешевые сегменты. Сети рассматривают такой сценарий, но пока на него не решаются. Издержки здесь очевидны: более низкая маржа, потери для бренда. Недостаток этого пути и в том, что перейти на российские товары вряд ли удастся: импортозамещение при таких высоких банковских ставках невозможно, зависимость от импорта сохранится. Третья и самая распространенная сегодня стратегия — переждать тяжелые времена. Сократить убыточные магазины, оптимизировать штат, но в целом следовать прежним курсом. Накопленные за прошлые годы прибыли в принципе дают части не сильно закредитованных ритейлеров такую возможность. В любом случае принимать решение приходится в обстановке неопределенности. «Видимость — ноль. Летим по приборам» — так описывает ситуацию один из ритейлеров. Все готовятся к тяжелым временам, но не понятно, до какой степени тяжелым и насколько затяжным.


Рынок арендатора
Один из вариантов сокращения издержек ритейлеров — снижение арендной ставки на торговые площади. В кризис 2008 года вокруг ставок, напомним, разгорелась война между арендаторами и владельцами торговых центров. Пытаясь снизить арендные ставки, ритейлеры образовывали профсоюзы и писали открытые письма. Главным обвинением было: «Владельцы торговых центров своими сверхвысокими ставками снимают всю прибыль с товаропроводящей цепочки и не оставляют сетям денег на развитие».

Владельцы торговых центров отвечали: «У нас валютные кредиты, и мы не можем снизить ставки. И вообще, ритейлеры зря прибедняются: если бы им было невыгодно торговать, они бы не снимали помещения в торговых центрах». Тогда ритейлеры проиграли: в целом только ключевые арендаторы получили существенные скидки. Это дало возможность говорить, что кризис 2008 года владельцы торговых центров прошли за счет ритейлеров.

Сегодня расклад сил другой. Ключевых изменений два. Во-первых, сам кризис жестче. Для ритейлеров удорожание валюты вдвое и отсутствие доступа к кредитам критично, платить высокие ставки бизнес просто не может. Во-вторых, изменился рынок торговых площадей. В 2008-м это был рынок девелопера и владельца торгового центра: существовал дефицит качественных площадей. Сейчас дефицита нет. Более того, по данным «Магазина магазинов», в 2014 году в Москве было введено рекордное количество торговых центров общей площадью 750 тыс. кв. м. Это больше, чем в любом из предшествующих годов, и в полтора раза больше, чем суммарно было построено в 2011–2013-м.

В ситуации перенасыщения рынка владельцы торговых центров пошли навстречу арендаторам. Так, в декабре совладельцы ЗАО «Киевская площадь» (торговые центры «Европейский» и «Москва» в Люблино) Год Нисанов и Зарах Илиев из-за резкого ослабления рубля были вынуждены зафиксировать арендные ставки для арендаторов по курсу на уровне 38–42 рубля за доллар. Австрийская компания Immofinanz, владеющая тремя торговыми центрами «Золотой Вавилон», центрами «Пятая авеню» и «Гудзон», зафиксировала курс доллара и евро на уровне 40 и 50 рублей соответственно.

Чтобы проверить, насколько горяча ситуация, автор этих строк проник на закрытую встречу арендаторов с владельцами крупного столичного торгового центра. Войны не было, все прошло очень мирно. С восточным радушием угостив, представитель владельца пообещал, что ставки будут снижаться в индивидуальном порядке и при разумном обосновании запроса можно получить скидку до 20–30%.


От фиксированных ставок — к проценту с оборота
В целом сегодняшняя ситуация характеризуется тремя интересными трендами. Первый: хаос в ценообразовании. Говорить о средней арендной ставке — дело в принципе неблагодарное, даже в одном торговом центре разброс очень велик. Гипермаркет, занимающий огромную площадь и генерирующий большой поток посетителей, может платить за «квадрат» 3000 рублей в год, а небольшой магазинчик бижутерии — в десять раз больше. В каждом торговом центре владельцы ведут переговоры с ритейлерами индивидуально. Итоговая ставка определяется десятком факторов: привлекательностью торгового центра для покупателей, брендом ритейлера, его закредитованностью и проч.

Читайте также  Инвестиции в недвижимость за рубежом в 2014 г.: не так страшна Европа, как ее малюют

В итоге сегодня усиливается дифференциация между «сильными» и «слабыми» торговыми центрами. «Высшая лига» столичных торговых центров — «Атриум», «Европейский», «Метрополис» — может держать цену за счет прекрасного местоположения и набора первоклассных магазинов, за счет больших и устойчивых потоков покупателей. В «слабых» торговых центрах скидки уже сейчас могут доходить до 40–50%. И это не предел снижения цены. Худшее для торгового центра — стать полупустым: в этом случае он еще сильнее теряет поток посетителей, а значит, еще больше провоцирует оставшихся арендаторов «съехать».

Второй тренд — дедолларизация ставок. Удивительно, но сегодня чуть ли не в половине торговых центров Москвы арендные ставки номинированы в валюте — евро, долларе. «Долларизация рынка коммерческой недвижимости России — очень экзотическая вещь. Таким образом владелец торгового центра переносит все валютные риски на ритейлера», — комментирует Евгений Бутман. Пять лет назад девелоперы объясняли номинирование ставок в долларах тем, что у них валютные кредиты, которые они брали на строительство. Однако многие торговые центры уже окупились, а некоторые строились на рублевые кредиты — о каких валютных ставках аренды может идти речь? Это возможно, только если основная масса владельцев торговых центров не является гражданами РФ либо по каким-то причинам измеряет свои доходы в валютном эквиваленте.

В последние пару месяцев крупные торговые центры, оставляя ставки аренды в валюте, фиксируют курс на несколько месяцев. Однако очевидно, что этот процесс будет развиваться, и в перспективе рынок, за некоторыми исключениями, станет рублевым.

Тренд третий: переход от фиксированных ставок к уплате ритейлером процента с товарооборота. «Процент с оборота» — обычная практика для торговых центров США и Западной Европы. Там по такой схеме работает 80–90% операторов, у нас — пока не более 30% (остальные компании платят фиксированные ставки аренды).

«Процент с оборота» в российских торговых центрах начал внедряться в 2008–2009 годах. Некоторые западные компании, например Inditex (бренды Zara, Bershka и др.), принципиально работают только по этой схеме. Сегодня значительная часть якорных арендаторов и мини-якорей уже платит за присутствие в торговом центре именно так. Ставки разные: гипермаркеты могут платить 2–4% с оборота, магазины бытовой техники — 4–5%, магазины обуви и одежды — 7–18%. Максимальная ставка «процента с оборота» порядка 20%.

В нынешний кризис эта схема, очевидно, станет еще более популярной.

«Большинство арендаторов сегодня просят перейти на процент с оборота. При такой схеме торговые риски делятся между ритейлером и оператором торгового центра. Оператор еще сильнее заинтересован в успехе торгового центра, а финансовое состояние ритейлера становится более прогнозируемым. Если центр и ритейлер сильные, то “процент с оборота” — это схема, от которой выигрывают все. Как владелец, я могу получить денег даже больше, чем от высокой фиксированной арендной ставки. Сейчас мы все чаще переходим на “процент с оборота”. Главное препятствие: у мелких ритейлеров часто есть вторые кассы, и не весь оборот показывается “по-белому”», — объясняет ситуацию один из операторов торговых центров.

В целом же доминирование варианта фиксированной арендной ставки объясняется незрелостью российского рынка. Переход к схеме «процент с оборота» будет шагом к более цивилизованным правилам игры.


Тяжелее всего новичкам
В наиболее сложной ситуации оказались новые торговые центры. Они не успели заполниться до кризиса, не наработали лояльных покупателей. Спрос на помещения намного ниже, чем год назад: период экспансии ритейлеров, когда они стремились открыть как можно больше магазинов, чтобы поднять обороты и капитализацию, пройден.

Разворот ситуации демонстрирует «Авиапарк» на Ходынке. Этот крупнейший в Европе торговый центр с арендуемой площадью 230 тыс. кв. м вызывал у ритейлеров большой интерес — но открылся в декабре 2014 года заполненным лишь на 65% (для сравнения: три года назад центры обычно открывались заполненными на 90–96%). Интересна и динамика отношения к комплексу. «Еще год назад площади в “Авиапарке” позиционировались как дефицитные. Брокеры предлагали их только с нагрузкой: нужно было взять еще секцию в торговом комплексе в Реутове. Сейчас никакого дефицита нет и в помине», — говорит один из ритейлеров. Кроме «Авиапарка» с вакантностью более 50% в 2014-м открылись торговые центры «Гудзон», OrangePark, «Мозаика», «Vegas Крокус Сити».

Читайте также  Залог спокойствия арендодателя жилья

В 2015 году конкуренция ужесточится. Только крупных объектов с общей площадью более 100 тыс. кв. м — в Москве будет построено девять. Согласно прогнозам, торговая площадь этих центров составит более 655 тыс. «квадратов».

Девелоперы и владельцы новых торговых центров будут вынуждены идти на нетривиальные способы заполнения своих объектов. «На Западе был уже не один кризис, накоплен достаточно большой опыт работы. Наша задача — применить лучшие практики к российским условиям. Привычные подходы в управлении торговыми центрами придется сильно скорректировать. Главное, владельцы должны будут разделить риски с ритейлерами», — говорит коммерческий директор «ТПС Недвижимости»Алексей Ванчугов. (У «ТПС Недвижимости» потребность в новых подходах к управлению больше, чем у конкурентов. В 2015 году компания достраивает сразу два крупных торговых центра в Москве — на Кутузовском проспекте и на Хорошевском шоссе. Каждый из них площадью более 100 тыс. м.)

По мнению Ванчугова, можно говорить как минимум о нескольких антикризисных инструментах. Первое: владельцы должны будут разделить риски с ритейлерами, перейдя с фиксированной арендной платы на процент с оборота. Возможна и комбинированная схема: «небольшая фиксированная арендная плата плюс процент с оборота». Такая схема значительно ослабляет нагрузку на ритейлера, снижает для него риски, делает его бизнес более прогнозируемым. Второе: новый уровень управления арендными отношениями, когда владелец центра не просто обеспечивает жизнедеятельность комплекса и собирает арендные платежи, но и активно помогает бизнесу ритейлеров. Например, проводит совместные акции по продвижению центра и бренда, контролирует качество обслуживания в франчайзинговых магазинах в регионах, консультирует по вопросам повышения эффективности.

Третий инструмент: создание специализированных субцентров в рамках большого торгового центра. Например, в региональных комплексах это могли бы быть рождественские ярмарки с большим количеством игроков. Такие субцентры могут и в кризис генерировать для торгового центра значительный поток посетителей.

Четвертое: чтобы не допустить простоя крупных площадей, торговым центрам придется создавать на них мини-ярмарки. Это позволит привлечь мелких арендаторов, которым нужны совсем небольшие площади под короткие арендные договоры. Впрочем, вводить такие форматы будут очень осторожно: в погоне за текущими доходами легко испортить имидж торгового центра и оттолкнуть состоятельных покупателей.

По мере нарастания кризиса усилится дифференциация между торговыми центрами. «Высшая лига» Москвы — «Европейский», «Атриум», «Метрополис» — позиции удержит. А вот «слабые» торговые центры начнут терять свою долю, она будет перераспределяться в пользу новых торговых центров с хорошим местоположением. Возможно, через какое-то время в отдельных торговых комплексах будут вводиться для ключевых ритейлеров даже нулевые ставки. С точки зрения владельцев, ритейлеры, платящие лишь коммунальные платежи, лучше, чем пустые площади.


Конец эпохи потребления?
В крайне неопределенной ситуации сложно делать прогнозы. Большинство игроков считают, что какая-то ясность может наступить в конце марта, когда станет понятна глубина падения экономики и сектора ритейла в частности. Большинство игроков надеется, что тяжелые времена продлятся не более года-полутора. Но уже понятно, что в ближайшие годы новые торговые центры строиться не будут. В Европе и США девелоперы используют знание о цикличности кризисов на рынке: обычно в фазе падения рынка девелоперы готовят новые проекты, занимаются проектированием. Затем, в фазу подъема, объект строится. В Москве, похоже, ситуация такова, что девелоперы возьмут паузу: рынок еще должен абсорбировать то, что возведено.

В то же время в кулуарах все чаще говорят о конце эпохи потребления в России. «До следующего года может не дожить половина ритейлеров, — прогнозирует владелец одной из торговых сетей. — У населения денег на покупки просто не будет. Импорт окажется малодоступным. Потребительские привычки придется ломать. Мы привыкнем есть не в ресторанах, а дома. Перестанем покупать дорогие товары, а детские вещи младшие станут донашивать за старшими. Расцветет вторичный рынок вещей. Возможно, мы видим начало заката эпохи потребления».