Скромное обаяние периферии: можно ли заработать на инвестициях в недвижимость Венгрии, Турции и Греции?

Недвижимость во Франции

Хитами отпускного сезона 2017 можно назвать Будапешт, Стамбул и остров Корфу. На какие объекты стоит обратить внимание? Способны ли вложения в жилой сектор Венгрии, Турции и Греции оправдать себя и принести инвестору достойную прибыль? Ответы на эти и другие вопросы читайте в данной статье.

Наравне с классикой европейских курортных направлений вроде Испании, Италии или Черногории, которые каждый сезон принимают огромное количество туристов, последнее время серьезным спросом пользуются Будапешт, Стамбул и греческий остров Корфу, готовые составить конкуренцию корифеям отпускных будней.

 

Будапешт

Цены в Будапеште за последние несколько лет росли быстрее, чем в любой другой стране ЕС: например, в районе Пешт в период с 2013 по 2016 годы стоимость жилья подскочила чуть больше, чем вдвое, что связано в том числе и с возможностью получать ВНЖ в обмен на инвестиции в государственные ценные бумаги на сумму от 250 тысяч евро в рамках госпрограммы, которая вскоре закрылась. Несмотря на то, что для получения ВНЖ в ЕС покупка недвижимости не требовалась, так называемый «золотой парашют» для зарубежных инвесторов весьма ощутимо повлиял на будапештский рынок. Оказалось, что инвесторы, получив разрешение на проживание в стране, готовы покупать местную недвижимость, помогая стимулировать продажи на столичном рынке.

В 2016 году цены на недвижимость в Будапеште выросли более чем на 18%, дойдя до отметки, превышающей 470 тыс. форинтов (примерно 1550 евро) за кв. м. Серьезный годовой рост продемонстрировала самая дорогая часть Будапешта — центр города (V район), а также районы I (район Королевского замка в Буде), VII (Эржебетварош), VIII (Иожефварош)  и X (Кёбаня),  где цены увеличились как минимум на 26% по сравнению с предыдущим годом.

Кроме того, цены растут еще и благодаря дисбалансу предложения и спроса. На фоне дефицита кадров из строительной отрасли, связанного с эмиграцией венгерских рабочих в Австрию и Германию, жилой фонд города не способен удовлетворить растущий спрос. Помимо этого, проблемой строительного сектора становится тот факт, что вторичный рынок здесь гораздо популярнее первичного и застройщикам приходится идти на компромисс, предлагая покупателям новостроек различные бонусы, такие как пятипроцентная скидка на НДС, который в Венгрии сегодня достигает 27%.

Сегодня стоимость квадратного метра в Будапеште еще выше: в сентябре 2017 года средняя цена в жилом секторе Венгерской столицы достигла 560 тысяч форинтов (порядка 1800 евро) за кв. м.

Читайте также  Недвижимость за рубежом: инвесторы осторожничают в Южной Европе

Однако в Будапеште цены в жилом секторе довольно сильно зависят от местоположения жилья и наличия необходимой инфраструктуры в шаговой доступности. Тем более, что на столичном рынке активно наблюдается тренд «инфраструктуризации», когда благодаря строительству объектов инфраструктуры цены на недвижимость в прилегающих районах начинают идти вверх. Особенно это было заметно в период активной постройки линии метрополитена M4. С 2013 по 2015 год цены на недвижимость начали расти вокруг каждой построенной станции метро. В 2015 и 2016 годах ситуация повторилась: цены в районах практически около каждой новой станции метро поднялись минимум на 15%.

При средней доходности жилья в Будапеште в размере 4,7% годовых инвестиционный потенциал местных объектов продолжает привлекать желающих вложить средства в недвижимость Буды и Пешта. И, выбирая вариант для инвестиций в столице Венгрии, стоит делать ставку на месторасположение и близость к существующей или строящийся станции метрополитена.

 

Стамбул

Несмотря на бережное почитание традиций и богатую историю, Стамбул остается одним из самых современных городов, ставшим 13-м в мире по количеству проживающих там миллиардеров.

Однако цены на местное жилье по карману не только обладателям миллиардного состояния: хотя средняя стоимость недвижимости в Стамбуле за последние пять лет выросла более чем на 20%, сегодня средняя цена за квадратный метр не превышает 8 тыс. турецких лир (2 тыс. евро). 

Тем временем город продолжает развиваться: к 2018 году застройщики планируют выпустить в одном из районов – Кадыкёй (Kadıköy) как минимум 50 тысяч новых проектов.

При этом дефицита спроса здесь не наблюдается. Стамбул является самым популярным регионом Турции по количеству приобретаемого жилья и регулярно лидирует в секторе продаж: в августе 2017 года доля проданной недвижимости в столице составила более 15% от общего объема предложения жилья в стране.

Здесь же активнее всего ведут себя инвесторы. В прошлом году иностранные инвесторы приобрели более 18 тысяч объектов недвижимости по всей Турции, и больше всего именно в Стамбуле. Основными приоритетами для инвесторов в недвижимость Стамбула является близость к историческим и туристическим объектам вроде Большого базара, знаменитой Голубой мечети (Султанахмет) или Галатской башни, близость к объектам инфраструктуры, будь то магазины или больницы, а также к морю.

Читайте также  Кризис заставляет власти смириться с апартаментами

Основными покупателями активов в Стамбуле сегодня являются не только граждане Саудовской Аравии, ОАЭ, Кувейта, Ирака и Ирана, но и те инвесторы, чьи бюджеты привязаны к американской валюте. Недавнее повышение курса доллара США против турецкой лиры оказалось иностранным инвесторам только на руку. Москвичи Евгений Б. и Александр П., которые планировали вложить свои долларовые накопления в недвижимость, приобрели однотипные двухкомнатные квартиры в Стамбуле с разницей лишь во времени: Евгений купил объект до сентября 2016 года, а Александр — после. В результате Александр заплатил примерно на 20% меньше, сыграв на курсе валют, благодаря которому «двушка» в Стамбуле, стоившая $100 тысяч, подешевела как минимум на $25 тысяч.

Александру повезло дважды: в конце февраля турецкие власти приняли закон об отмене 18% НДС для зарубежных покупателей местной недвижимости, и итоговая цена объекта сократилась еще больше.

Однако россияне по-прежнему с опаской смотрят в сторону турецкого рынка, поскольку многих пугает нестабильная политическая обстановка и высокая вероятность террористических угроз: за последние пару лет в городе было совершено как минимум восемь терактов. Поэтому на 100% отдыхающих в Стамбуле пока приходится порядка 5% инвесторов, рискнувших связаться с приобретением местного жилья. В итоге российские инвесторы стамбульским объектам с максимальной доходностью в 4,8% годовых зачастую предпочитают стабильные 3,5-4% в Старой Европе, где давно привыкли отдыхать сами.
 

Остров Корфу

Самый северный среди Ионических островов Керкира (он же Корфу) по-прежнему остается самым популярным туристическим направлением среди греческих островов. Ходовым товаром на острове считаются апартаменты и виллы, а одним из самых дорогостоящих направлений – Агиос Стефанос (Aghios Stephanos) и Палеокастрица (Paliokastritsa). Цены и спрос там выше, в том числе благодаря песчаным пляжам, которые на острове найти не так просто. Корфу не ощущает сильного влияния материковой Греции, переживающей кризис. Ровно как не ощущает миграционного кризиса, разворачивающегося в Средиземном море, — он не коснулся острова напрямую. С тех пор, как с 2009 года экономика Греции погрузилась в кризис, объем сделок с недвижимостью, особенно люксовой, конечно, упал. Цены тоже: с 2009 по 2013 год они опустились почти на 40%. Тем не менее на первой береговой линии падение оказалось не таким критичным.

Читайте также  Инвестиционные квартиры как чемодан без ручки

В секторе аренды похожая ситуация. Чем ближе к морю, тем дороже заплатит арендатор, а стоимость ренты объектов, расположенных прямо на побережье, окажется на 35-45% выше средних.

Несмотря на то, что средняя цена квадратного метра здесь достигает 980 евро, доходность редко поднимается выше 3,5% годовых.

Кроме того, быстрые деньги – это не про Корфу. Сделки здесь совершаются очень основательно, а потенциальных квартиросъемщиков можно ждать годами. Основные проблемы островной Греции, с которыми приходится сталкиваться иностранным инвесторам, связаны с пробелами в земельном регистре. Из-за того, что полной его версии не существует, порой необходимо потратить довольно много времени на поиск важной информации, будь то претензии на наследство или легитимность ремонтных или строительных работ, проведенных бывшим владельцем. Поторопившись с приобретением, инвестор рискует столкнуться с рядом проблем, решить которые окажется не так просто. Существуют прецеденты, когда инвесторам даже приходилось судиться с местными властями. Например, один из инвесторов, вместо того чтобы сдавать свой объект в аренду, проводит все свободное время на судебных заседаниях, поскольку оказалось, что его объект находится на пересечении двух древних дорог, ставших частью исторического ландшафта. Именно поэтому многие покупатели недвижимости на Корфу уверены, что сделки здесь происходят исключительно «по любви»: собственники местного жилья предпочитают не искать арендаторов, а самостоятельно наслаждаться морем и солнцем вдали от суеты.

Жилая недвижимость в Стамбуле, Будапеште и на острове Корфу, куда ежегодно приезжают миллионы туристов со всего мира, вполне способна принести инвестору доходность в размере 4% годовых, но, рассматривая каждое из направлений, стоит учитывать все нюансы и грамотно выстраивать инвестиционную стратегию, обращая внимание на потенциальных арендаторов, уделяя внимание юридическим аспектам и чутко наблюдая за ситуацией в стране.